Foruden at være landets hovedstad og andre åbenlyse årsager til at København er dyrere end resten af landet, er der også en måske lidt skjult faktor, der spiller ind.
De seneste 15 år er København ifølge Københavns kommune vokset med hele 140.000 borgere fordelt på 80.000 familier. Sagt med andre ord er der kommet en øget boligefterspørgsel på 80.000 boliger og eventuelt flere, når børnene bliver ældre gennem perioden.
På boligsiden er der dog ikke set samme udvikling. Her er der ”blot” kommet 40.000 nye boliger. Det vil sige, at der kun er opført boliger til omkring halvdelen af de nye familier. Det har medført en fortætning i boligmassen med færre kvadratmeter pr. beboer, flere personer pr. bolig og flere deleboliger til følge. Københavnerne er altså rykket tættere sammen i perioden, hvilket også gør boligkvadratmeterne dyrere, når der er færre per person og flere i husstanden.
Det gør det derfor ekstra svært for særligt unge, der skal ud at stå på egne ben. I øvrigt er den gennemsnitlige Københavner blot 36 år, mens 70% er enlige, hvorfor det for mange godt kunne være et ønske at komme væk fra et bofællesskab.
Huslejereguleringer i frit spil
Af de i alt 40.000 nye boliger er mere end 25.000 privat udlejningsboliger, mens under 5.000 er almennyttige boliger. For private udlejningsboliger er der ganske gunstige forhold på det københavnske marked, medmindre ejendommen er ældre end 1991. Er ejendommen opført før 31. december 1991, skal lejen fastsættes som omkostningsbestemt leje. Det betyder, at lejen fastsættes ud fra de omkostninger, der er ved at drive ejendommen plus et afkast. Er ejendommen opført efter 31. december 1991, eller har den gennemgået en gennemgribende renovering, kan huslejen sættes mere frit efter det lejedes værdi eller markedsleje.
Sagt på en anden måde kan udlejere presse prisen op indtil den høje efterspørgsel på boliger matcher udbuddet af boliger. Når der kommer dobbelt så mange familier til et område, som nye boliger, er der altså en stor ulighed på efterspørgslen, der skaber en spiral op i priserne indtil forskellen på udbud og efterspørgsel er i ligevægt som følge af en høj lejepris. Den forskel disse frie rammer er ganske godt illustreret på nedenstående billede. I samme ombæring kan det i øvrigt nævnes, at huslejen er steget mere end 25% siden 2015 for private udlejningsboliger, mens det for almennyttige boliger er steget under 10%.
Hvad med Aalborg?
Nu er jeg selv bosiddende i Aalborg, og oplever hvor gode boligtilbud der kan fås for det samme som et kosteskab i København. Her kan nedenstående graf være med til at forklare meget. Der har siden 2011 været en vækst i antallet af nye boliger, der markant overstiger befolkningsvæksten. Zoomer man endnu mere ind, kan det ses, at størstedelen af denne frakobling er sket fra 2017 og frem. Mens befolkningen er steget fra indeks 106 til indeks 112, er boligudbuddet helt oppe at nærme sig indeks 119.
Boligudbuddet ser dog på ingen måde ud til at stoppe lige foreløbigt, hvor der er flere byggeprojekter med store udlejningsejendomme der bliver færdiggjort her i 2024. Desværre er Aalborg kommunes rapport ikke helt ligeså dybdegående, som den jeg har fundet for Københavns kommune, hvorfor jeg ikke lige kan finde kommunens egne data på huslejepriser.
Tager jeg udgangspunkt i mit kendskab, så betaler man nogenlunde 100 kroner per kvadratmeter i måneden for boliger af nyere karakter. Det svarer til 1.200 kroner per kvadratmeter om året. Det svarer også mere eller mindre til de tal, som Colliers kom frem til for Aalborg, og en pris som er 25% lavere end i København. Colliers har dog opgjort København til omkring 2.150 kroner per kvadratmeter om året. Det er hele 32% højere end Københavns kommunes tal (dog også fra 2021), og 79% højere end tallene fra Aalborg.
Udviklingen fra 2019 til 2023
Colliers har været så behændige at tracke det hele for mig – så jeg bare kan nøjes med at se på tallene. I Aalborg er lejepriserne per kvadratmeter om året måske steget med 25 kroner, hvilket er en relativ lille ændring svarende til lige over 2%.
For København gælder det dog, at lejepriserne per kvadratmeter om året er steget fra et niveau på omtrent 1.900 til de nuværende omtrent 2.150, hvilket svarer til en stigning 13%. Alene i perioden 2019-2023 er de Københavnske huslejepriser altså steget med vanvittige 11 procentpoint mere end Aalborg. Dette vil jeg tro primært kan tilskyndes den høje befolkningstilvækst og en mangel på udbudssiden af boliger. Så længe der kommer flere og flere familier til, og københavnerne bor på færre og færre kvadratmeter, kan de være nødsaget til at give en højere pris per kvadratmeter. Det er sådan lidt en ond spiral, hvor priserne måske for nogle allerede opleves at være stukket helt af ift. drømmen om sit eget sted.
Personligt er jeg glad for ikke at skulle begive mig ud på det Københavnske boligmarked i studietiden – det giver i hvert fald en stor frihed for mig ikke at skulle indgå i et bofællesskab eller gå alt for meget på kompromis på boligkvadratmeterne for at være i en ny og lækker lejlighed.
Hvad ville min lejlighed koste i København?
Jeg har forsøgt at finde frem til en bolig, der minder så meget som muligt om min egen gennem boligportalen. Her har det lykkedes mig at finde en lejlighed i Valby, der mere eller mindre matcher boligen 1 til 1. Eneste undtagelse er, at lejligheden i Valby befinder sig på 2. sal i et højere byggeri, mens min er 3. sal og øverst i ejendommen.
Jeg skal ikke kunne kloge mig på attraktive lokationer i København, men vil sige beskrivelsen omkring Grønttorv i Valby lyder som en central placering med tæt til alle hverdagens behov – om dette helt er 1 til 1 ved jeg ikke, men det er svært at sammenligne når København er så markant større.
Huslejen ved Grønttorv i Valby er på 11.700 kroner for 55 kvadratmeter. I Aalborg midtby kan jeg nøjes med at give 6.320 kroner. Begge beløb er ekskl. aconto. Forskellen er på 85%, hvilket er 6 procentpoint højere end de generelle data vi tog udgangspunkt i. Dette kan tilskyndes, at boligen i Valby måske er nyere, da jeg ikke kunne finde præcist opførelsesårstal på denne, hvor min egen er fra 2017. Eller måske er lokationen bare lidt mere attraktiv relativt til min egen lokation, det kender jeg simpelthen ikke København godt nok til at kunne vurdere.
Men faktum er, at en husleje der var 85% højere ville have gjort det tæt på umuligt for mig at fastholde mine investeringer under studietiden, hvis ikke jeg var villig til at gå på kompromis med dagligdagens fornøjelser og oplevelser.
Hejsa
Jeg synes dit opslag fremstår provokerende for alle os som ikke sidder med samme gyldne mulighed som dig.
Jeg synes det er fint at generelt oplyse om boligpriserne og sammenligne de danske byer, men jeg forstår ikke hvorfor du har behov for at inkludere “ Min bolig koster det halve i Aalborg” i overskriften.
Det er lidt som om du forsøger at sige at alle os som bor i Københavns bare er vildt dumme og betaler vildt meget overpris i forhold til dig, eller hvad er det helt præcis vi som læsere får ud af at vide at du betaler halvdelen af alle os andre?
Bare lidt tanker fra mig 🙂
Hej Aksel,
Det har på ingen måde været min hensigt, at skulle antyde nogle er vildt dumme fordi de bor på en specifik lokation. Indlægget skulle havde til hensigt at sætte fokus på nogle af de mekanismer, der har været med til at skabe den store prisforskel, og altså ikke skabe splid.
Jeg har taget udgangspunkt i min egen situation som sammenligningsgrundlag, da jeg kender denne bedre end fx. lejepriser i Aarhus, Odense eller en af de andre større danske byer – det har intet at gøre med at skulle nedgøre andre, men blot at tage udgangspunkt i egen situation.
Vi kommer alle forskellige steder fra, og har nogle forskellige unikke muligheder for det ene eller det andet, hvor jeg ikke vil mene det er nedgørende at sammenligne disse muligheder. Det er jo heller ikke nogen hemmelighed, at lønniveauet for færdiguddannede er markant højere i København. Det faktum vil jeg heller ikke mene nedgør personer fra resten af landet, og gør dem dumme/dårlige fordi de får lavere løn for samme arbejde.
Jeg håber på din forståelse, og så ønskes du en rigtig god dag!