Flytte hjemmefra: Hvor meget har du råd til?

Jeg står i den situation, som mange andre unge, at jeg skal flytte. Det medfører naturligvis tanken; hvor meget har jeg råd til?

Personligt synes jeg, at det er nemmest at starte med at danne sig et økonomisk overordnet overblik for voksne og uddannede mennesker, hvor situationen er væsentligt anderledes end for studerende. For mit vedkommende er det min anden lejebolig, som jeg er på vej til.

Jeg kommer først til at gennemgå ting som den gennemsnitlige indkomst i Danmark, og hvor meget man teoretisk har råd til at købe/leje ifølge de bedste økonomiske tips, som jeg har kunne lade mig inspirere af til dette blogindlæg – det kan sagtens ske, at du synes andre tips er meget bedre, da det selvfølgelig er en subjektiv vurdering.

Vær gerne opmærksom på, at tallene ikke er inflationsjusteret til 2024 niveau, hvorfor det er vigtigt at have med i baghovedet gennem blogindlægget.

Gennemsnitsindkomst

Der er selvsagt stor forskel på, om du er alene eller har en partner, når det kommer til at beregne en indkomst. Hvis vi tager udgangspunkt i den gennemsnitlige privatperson, hvor der dog skal tages højde for lønforskel mellem køn og demografiske forskelle, er et godt overblik på Danmarks statistik, hvor 2021 niveauet kan ses på nedenstående billede.

Her fremgår det altså, at en person på 20-24 år, hvor jeg selv indgår, har en medianindkomst på 164.800, og de 25-29-årige har en medianindkomst på 280.100. Der skal tages højde for, at alle beløb er bruttoløn – skat, arbejdsmarkedsbidrag, selvbetalt pension mv., kan altså fratrækkes ift. den løn, som personerne får udbetalt og har som disponibel indkomst. Det betyder også, at den gennemsnitlige udbetalte lønindkomst kan differentiere markant i de forskellige indkomstgrupper.

Hertil er det også vigtigt at påpege ovenstående tal er medianindkomsten, den gennemsnitlige indkomst er markant højere, hvor den øverste kvartilgrænse af 25-29-årige tjener 395.000 kroner. Det betyder, at du som 25-29-årig skal tjene mere end 395.000 for at være blandt dem, der tjener 10% mest.

Hovedregler

Når det kommer til, hvor meget vi finansielt ansvarligt kan bruge på bolig, er der mange forskellige tommelfingerregler. Den som jeg har valgt at tage udgangspunkt i ift. at leje, er, at dine samlede udgifter til boligen (leje, aconto + indboforsikring) ikke må overstige 30% af din indkomst. Det skal siges, at dette kun er teoretisk, hvilket vi også kommer ind på senere, da det bogstaveligt talt er en umulighed for alle at skulle overholde.

Når det kommer til at købe en bolig, er der et par forskellige tommelfingerregler, som kan benyttes. Den der ræsonnerer bedst hos mig er 30/30/3 reglen, som også er den mest konservative regel – som udgangspunkt mere konservativ end hvad banken er villig til at indgå af aftaler.

Ifølge denne regel skal du max bruge 30% af din bruttoindkomst på alt husrelateret, du skal have 30% af udbetalingen til et hus og så skal huset maksimalt koste 3 gange din årlige indkomst. Dette er meget konservativt ift., at man som udgangspunkt kan have en gældsfaktor på 4, når det omhandler køb af bolig, hvor der dog også skal tages højde for anden gæld, samt rådighedsbeløb i bankernes vurdering.

Ifølge Finanstilsynets anbefalinger skal man have et rådighedsbeløb på 5-6.000 kroner for enlige, 8,5-10.000 kroner for samlevende og så 2.500 ekstra for hvert barn i husstanden.

Gennemsnitspris for leje

For de fleste vil det være en lejebolig, som man skal ud at se på i første omgang, hvorfor det også er det mest relevante sted for os at starte. Her måtte de samlede udgifter til lejeboligen ikke overstige 30% af vores indtægt. Har vi en almindelig median bruttoindkomst på 164.800 på årsbasis, så har vi som udgangspunkt 49.440 at bruge på vores lejebolig hvert år.

Med hjælp fra nedenstående tabel fra en rapport om huslejeniveauet (senere hen Landsbyggefonden) i Danmark, som man kan finde her, kan vi beregne, hvor stor en bolig vi som udgangspunkt har råd til. I rapporten kan man også se individuelle ting såsom kommunegennemsnit mv., der kan være relevante for dig som individ. Acontobeløbet står ligeledes opgivet til 193 kroner per kvadratmeter i boligen, hvilket selvfølgelig også kan differentiere.

Det betyder, at hvis vi lidt utopisk forventer, at vi kan undgå andre boligrelaterede udgifter som lidt værktøj og søm til at hænge billeder op, indboforsikring og lignende, så har en gennemsnitlig person råd til 47 kvadratmeter af en bolig fra før 1968 og 38 kvadratmeter i en nyere bolig. Det var som nævnt vores lidt utopiske situation, i virkeligheden burde man nok skære i hvert fald 5-10 kvadratmeter af, alt efter ens behov til boligen. Måske endda endnu mere, hvis man medregner depositum, møbler, flytteomkostninger og alle sådanne omkostninger – det er sjældent man helt kan slippe udenom disse.

For hver gang du tjener henholdsvis 1.043 og 1.297 kroner yderligere, har du dog som udgangspunkt råd til en kvadratmeter i henholdsvis en bolig fra før 1968 og en nyere bolig fra 2000-2020. Hvis du er studerende, kan ungdomsboliger dog være billigere.

Jeg vil endnu engang gerne gøre opmærksom på, at alle nævnte beløb ikke er blevet inflationsjusteret fra 2021 til 2024.

Undtagelser til ovenstående

Der er store geografiske forskelle på priserne, hvor mange unge mennesker søger mod en større by. Det betyder også, at lejepriserne som regel vil være højere for dem der søger mod en større by, mens den vil være mindre for dem der søger mod en mindre by. Herudover kan man gå kritisk til værks, og indregne ting såsom internet, som er en nødvendighed for mange i ens boligsituation. Dette ville også mindske det teoretisk mulige antal kvadratmeter, som man ville kunne bo i.

For den gennemsnitlige unge person på 20-24 år, vil ens boligmulighed ud fra et ønske om økonomisk ansvarlighed og frirum i en nyere lejlighed være en etværelses lejlighed, et kollegieværelse eller andet bofællesskab, hvor man kan slippe afsted med en generelt lavere husleje, når man er flere om at dele udgiften, hvor kvadratmeter prisen også falder, når lejeboligen bliver større. Det er selvsagt ikke alles kop te, hvorfor det også er helt fair, hvis ikke man anser det som en potentiel mulighed.

Herudover er det vigtigt at huske, at det er en lige så stor andel, der er gennemsnitlige, som der er i den øverste og nederste kvartil af et datasæt. Du vil altså højst sandsynligt ikke befinde dig omkring medianindkomsten, hvorfor dine personlige muligheder også vil være unikke. Særligt SU-modtagere uden anden indkomst eller andre med lignende indkomst ville have svært ved at overholde dette.

Hvis du gerne vil købe bolig

Har du besluttet dig for, at du gerne vil købe bolig, så kan det med 30/30/3 reglen være enormt svært som ung. Tre gange medianindkomsten på 164.800 er kun 494.400, hvor der kun er 108 boliger til salg i hele landet med en energimærkning på mindst c på boligsiden. Denne energimærkning er taget for at frasortere bygninger, der kræver store investeringer i renovering, hvilket dog sagtens fortsat kan forekomme i de resterende boliger.

Ser vi på landsgennemsnittet har Bolius lavet en oversigt, hvor det fremgår, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris i 4. kvartal 2024 lyder på 16.274 kroner – det svarer til, at en gennemsnitlig villa på 145 kvadratmeter koster 2,36 millioner kroner. Her vil jeg formode der ligesom ved lejeboligerne er en merpris forbundet med de mindre boliger, er et estimat nok nærmere 18.000, hvilket svarer til en pris 10% over gennemsnittet, hvilket svarer til den prisstigning der blev set på lejeboligerne.

Det efterlader os med et muligt køb af 27 kvadratmeter bolig, hvilket er en smule mindre end hvad vi havde mulighed for at leje. Den enkelte boligberegning ift. om det er dyrere at bo der eller ej end de 30% af ens budget, er meget individuel. Som udgangspunkt er min grundforståelse dog, at hvis man kan overholde de tre gange ens bruttoindkomst i pris og 30% i udbetaling (148.320 kroner), så burde man kunne sidde i boligen for mindre end 30% af ens bruttoindkomst på årsbasis.

Årsagen til, at det er 30% til udbetaling fremfor 20%, som er grænsen for, hvornår et banklån kan undgås, er omkostninger ifm. købet af boligen, samt eventuelle indflytningsudgifter til renovation. Endnu engang er det dog vigtigt at huske på, at priserne er enormt differentierede fra område til område og dine individuelle forhold har meget at skulle have sagt. Rentemiljø og lignende påvirker også i høj grad, hvor dyrt det vil være at låne penge til en bolig.

Der skal tages hensyn til en fejlmargen, da boligpriser er vist i 2024 niveau, mens lønninger er taget med udgangspunkt i 2021 niveau.

Hvorfor er 30/30/3 reglen urealistisk

Medianindkomsten for en 30-34 årig er ”kun” på 375.900 kroner, hvilket betyder, at den for det mest mediantætte par i Danmark ville være på 751.800. Det betyder med andre ord, at de kun kan købe bolig for 2,25 mio. kroner, hvilket svarer til lidt under gennemsnitsprisen for en gennemsnitlig villa på 145 kvadratmeter. Kan man nøjes med mindre – uden tvivl.

For mange vil ønskerne til beliggenheden dog være et noget højere ønske, og man kan som udgangspunkt ifølge MyBanker købe bolig for 4.434.000 kroner med en årlig husstandsindkomst på 751.800 og en formue på 675.000 forud for boligkøb, som er kriterierne i 30/30/3 reglen for vores boligkøb til 2.25 mio. kroner.

Skulle man sige, at boligen måtte koste 4,4 mio. kroner, så skulle man ifølge 30/30/3 reglen have en forudgående formue på 1,32 mio. kroner, og en husstandsindkomst på 1,47 mio. kroner. Indsætter vi disse kriterier i boligberegneren må man lige pludselig købe bolig for 8.670.000 kroner ifølge Mybanker – altså tæt på dobbelt så meget, som man måtte ifølge 30/30/3 reglen.

Derfor vil den for rigtig mange personer være urealistisk, når man går efter drømmehuset på drømmelokationen, og bankerne gerne vil gå med til, at du kan realisere din drøm. Herudover anser mange deres bolig for en investering, hvilket også kan tale for at købe en bolig nærmere ens økonomiske grænse ifølge banken.

Personligt kan jeg dog godt lide at have en konservativ tilgang til økonomi, så jeg ikke pludseligt står med håret i postkassen, når der sker en uforudset ting i livet. Det er denne konservative tilgang som 30/30/3 reglen tager udgangspunkt i, og sikrer din økonomiske fremtid, selvom der skulle ske noget, der mindsker din indkomst.

Husdrømmene må jeg dog også erkende ligger langt ude i fremtiden for mit vedkommende.

Konklusion og mine lejeboliger

Det er svært at lære noget om ens egen unikke situation ved at se på overordnede data. Personligt synes jeg dog, at det kan give en super god fingerpejling af, hvor store forventninger man kan have til at flytte hjemmefra eller finde en ny bolig.

Min første bolig var på 28 kvadratmeter i en bolig af ældre årgang, hvilket betyder en billigere husleje end hvad en medianindkomst for min aldersgruppe egentlig har råd til. Det betød også, at jeg kunne få en smule højere beløb til andre ting, som jeg prioriterer højere end at have fem kvadratmeter bolig yderligere. Når jeg ser tilbage, er pengene nok primært blevet brugt på lækker mad – mit budget kan findes her.

For dig er prioriteringerne måske helt anderledes, og hvis du vil have en så lækker bolig som overhovedet muligt, så burde man nok finde et par gode venner eller veninder eller et bofællesskab, hvor man føler, at man kan komme til at føle sig hjemme. Man kan også give den ekstra gas på arbejdet, så man har råd til en lidt bedre boligsituation end hvad en medianindkomst tillader, hvis man også gerne vil have ro og orden i økonomien.

Min bolig nummer to

Min anden lejebolig kommer jeg til at flytte ind i sammen med min kæreste. Derfor bliver vi også to om at dele udgifterne. Boligen er denne gang i en nyere bygning, hvorfor vi teknisk set har råd til 38 kvadratmeter per person minus andre boligrelaterede omkostninger. For at være konservativ endnu engang, fratager jeg 10 kvadratmeter per person. Dermed ender vi samlet på 56 kvadratmeter.

Lejligheden er dog en smule større på 58 kvadratmeter, og med en ganske attraktiv lokation, hvorfor huslejen måske også er lidt over landsgennemsnittet per kvadratmeter. Så ud fra medianindkomstens synspunkt, lever vi en smule over evne. Indkomstmæssigt kommer vi, hvis alt forløber som planlagt, dog til at kunne bære denne lidt større byrde og fortsat holde os inden for 30% reglen.

Alle reglerne er dog konservative, og er meget universelle. Der kan være mange unikke forhold der gør, at 30% måske er helt urealistisk at kunne bruge på bolig, og andre tilfælde, hvor man er nødsaget til at bruge markant mere – det kan eksempelvis være, når man lige er flyttet til en større studieby, og endnu ikke har fundet et studiejob, så man lever rent og skær på SU. 30% af 6.820 kroner er kun 2.046 kroner, og det vil nok være tæt på Danmarks billigste studiebolig man skulle have fat i fra start, hvis man skulle overholde hovedreglen for leje – jeg udfordrer dig i hvert fald gerne til at finde en så billig bolig i København eller Aarhus.

Tidligere har jeg dog bevist, at det har kunne lade sig gøre i Aalborg, hvis man går på kompromis med lokationen.